|
LESERBREV Fottland og Sagdahl: Svar til Bjarne Foss
(21.3.06, 18:17) Relevant økonomisk usikkerhet i prosjektet NTNU 2020/HiST 2020 - eventuell samlokalisering, er kartlagt og i hovedsak analysert kvantitativt. Usikre forhold kan gi både bedre og dårligere resultat enn forventet. Prosjektet er imidlertid foreslått gjennomført med en såkalt prosjektalliansemodell der privat partner sammen med de offentlige partnere (NTNU, HiST, SiT og muligens Trondheim kommune) utvikler prosjektet videre og detaljerer risikoaspektene i samspillsfasen frem til endelig kontrakt skrives. NTNU har som forutsetning at NTNU ikke kan inngå kontrakt med mindre nye bygg kan oppføres med definert kvalitet og mål innenfor den ramme salg av Dragvoll kan gi. En bindende kontrakt skal derfor overføre risiko for verdirealisering av Dragvoll til privat partner.
Hvis Dragvolleiendommene skulle gi høyere inntekt enn antatt i kontrakten, vil et overskudd fordeles mellom partnerne i forhold til partenes risikoeksponering. NTNU får trolig en lavere pris for Dragvoll enn hvis NTNU selv skulle ta risiko knyttet til boligutvikling, men en slik strategi vil ikke være mulig for NTNU.
I denne fasen av planleggingen er det ikke mulig å eliminere usikkerhet. Det er imidlertid viktig å identifisere alle usikkerheter og sette opp en plan for å håndtere dem videre.
Eksempelvis er det usikkerhet knyttet til Trondheim kommunes rolle og vedtak i saken, men det er ikke mulig for NTNU å kreve bystyrebehandling av ulike scenarier før NTNUs styre selv velger campusløsning. Bystyret har imidlertid gått langt i å love støtte til å gjennomføre NTNUs valg.
Administrasjonen i Trondheim kommune har gjennom hele utredningen arbeidet tett med NTNU, HiST og SiT og slik lagt til rette for både politiske prosesser og planprosesser for øvrig. Prosjektet er slik i tråd med det som anses som mulig å gjennomføre med de krav det stiller til kommunen fremover.
Når det gjelder kostnader til infrastruktur, så vil disse fordeles i bindende avtaler med kommunen.
Noen kostnader knyttes til utvikling av Dragvollområdet, og vil fordeles mellom prosjektet og kommunen etter gjeldende praksis. Lokket over Elgesetergate er foreslått som et tiltak for å forbedre campus, og dette vil belastes NTNU og HiST om det skal realiseres. Øvrige tiltak for Elgeseter gate vil detaljeres i dialog med Statens Vegvesen og kommunen.
Vedrørende verdi av Dragvoll skriver Bjarne Foss: "Prosjektledelsen sier dette er et estimat som kommer fra Nylander og som skal gi inntekt ved salg av området på Dragvoll på 1,78 mrd. Dette er en stor del av totalbudsjettet, men hvor bindende er estimatet og hvor sikkert er det?"
Et estimat er ikke bindende, men basert på et objektivt faglig skjønn. Knut Efskin, som er prosjektets rådgiver, er administrerende direktør i Nylander næringsmekling og har lang erfaring og god kjennskap til boligmarkedet i Trondheim. 1,78 mrd er en sannsynlig nåverdi (50/50-verdi) dvs. 50 % sannsynlighet for at verdien blir lavere/høyere enn denne verdien. Men igjen er det NTNUs forutsetning at verdien på Dragvoll fastsettes i bindende kontrakt med privat partner og at NTNU dermed vil vite hva NTNU vil få for pengene.
Bjarne Foss spør: "Hvordan er kostnadene ved samtidig drift av Dragvoll og Elvecampusen i en periode lagt inn? "
Hvis NTNU velger å flytte etappevis inn i nye bygg på elvecampusen, vil de deler av Dragvollanlegget som fraflyttes frigjøres til ombygging og utleie i regi av privat partner. NTNU vil bare betale drift for lokaler som er i bruk av NTNU til enhver tid. Nåverdien for Dragvollanlegget for privat partner påvirkes av flyttetidspunktet for NTNU. På den andre siden av vektskålen vil investeringskostnadene for privat partner til nye bygg for NTNUs virksomhet påvirkes av tidspunkt for ferdigstillelse av byggene. I økonomiberegningene er det lagt til grunn en etappevis innflytting i nye bygg over en toårsperiode.
Om NTNU skulle velge å flytte alle fagmiljøene samtidig, vil dette påvirke forhandlingsposisjonen overfor privat partner noe, men det vil ikke påvirke driftskostnadene for NTNU i en overgangsfase.
Den samlede økonomiske effekten av samlet innflytting for NTNU er ikke beregnet. Flyttekostnadene for NTNU er estimert basert på erfaringstall fra AS Bygganalyse til 25.000 kr per person.
Bjarne Foss skriver: "Hva med risiko for at utbygger ikke klarer å gjennomføre oppgaven, f.eks. pga. at konsortiet har tatt på seg en for stor oppgave, går konkurs, manøvrerer seg inn i en situasjon som vil forplikte NTNU på en uforutsett måte o.l? "
Aktuelle private aktører er profesjonelle, har kompetanse og solid økonomisk styrke. To store grupperinger er prekvalifisert:
Entra Eiendom AS i samarbeid med:
– Fokus Bank ASA
– Reinertsen AS
– Trondheim og Omegn Boligbyggelag (TOBB)
– Veidekke Eiendom AS
– Heimdal Gruppen AS
Skanska Norge AS i samarbeid med:
– Skanska Bolig AS
– Sparebank 1 Midt-Norge
– Coor Service Management AS
Finansiell robusthet og bærekraft for et slikt prosjekt har vært et av kriteriene for å bli kvalifisert for konkurransen. Denne evalueringen er gjort av eksterne rådgivere med bred erfaring fra store prosjekter.
NTNU og HiST vil i konkurransen velge den gruppering som antas best i stand til å gjennomføre et prosjekt etter våre krav. Avtale som inngås vil være basert på detaljerte løsninger og klare ansvarsforhold. NTNU og HiST vil ha en prosjektorganisasjon som vil besørge profesjonell ledelse og bestilling som minimaliserer risiko for negativ utvikling, jf. organiseringen ved sykehuset.
Bjarne Foss skriver videre: "Når det gjelder kjøp av tomter i nærheten av Gløshaugen, er det brukt stipulerte priser, men noen av dem er satt lik 0 (hovedrapporten s. 101). Dette siste gir en underestimat av virkelig tomtekostnad"
Som det fremgår av utredningen, er tomteprisene for en aktuell tomt satt til 0 og dette gir et underestimat av virkelig tomtekostnad. Årsaken er at tomteprisen her vil være svært avhengig av forhandling med tomteeier.
Dersom en dialog ikke skulle føre frem til akseptabel pris, viser mulighetsstudiene ar det kan finnes alternative tomter eller eventuelt makeskifteløsninger. Det er gjort vurderinger av effekten av ulike tomtepriser på NTNUs, HiSTs og privat partners økonomi i prosjektet.
Bjarne Foss skriver: ”Scenario1B, som innebærer en kraftfull, parallell utvikling av Dragvoll og Gløshaugen, behandles i økonomi-beregningene på en underlig måte. Kostnaden er basert på 9.400 m2 i tilleggsarealer på Dragvoll (hovedrapport s. 98), noe som innebærer et doblet areal av klasserom og grupperom. Dette er et estimat klart i øverkant (se hovedrapport s. 56), og rammer derfor scenario 1B negativt.”
Estimatene av arealbehov for Dragvoll viser at det er underdekning av klasserom og grupperom selv når et læringssenter bygges. Antall studenter ved NTNU er i alle beregningene regnet som antall hoder, ikke som antall fulltidsekvivalenter noe som ville redusere arealbehovet og dermed utgiftene i prosjektet. Utredningen har lagt til grunn samme behov for Dragvollmiljøene i en encampusløsning og i en tocampusløsning. Ved eventuell samlokalisering kan det imidlertid hentes ut noen sambrukseffekter som reduserer NTNUs totale arealbehov, hovedsakelig ved at læringssenteret deles av flere studenter og SiT effektiviserer sine fristasjonsarealer.
Styret bekreftet 15.03.06 at beregningene for tocampusløsningen skal baseres på bygging av to læringssenter for NTNU og i tillegg 9.400 m2 ekstra areal på Dragvoll. Hvis NTNU i videre planlegging av campusløsning velger å regne arealbehov ut fra planlagte fulltidsekvivalenter, vil antall studenter på HF og SVT reduseres med ca 30% og arealbehovet for klasserom og vrimle- og samlingsarealer reduseres da med ca 8 750 m2 i en tocampusløsning og 6.900 m2 i en encampusløsning.
Bjarne Foss skriver: "Estimatet for det mest sannsynlige resultatet er 250 mill. (hovedrapporten s. 98). Det er ca. 10% av hele prosjektets verdi. Dette er ikke en overbevisende margin sett i lys av momentene som jeg har anført ovenfor".
Dette kan selvsagt diskuteres. Forutsetningene som er valgt i analysene er konservative så det er rimelig å anta at underlaget for kontraktsinngåelse med privat partner vil vise redusert usikkerhet, og at optimalisering gjennom detaljplanlegging i samspillsfasen trolig vil gi en høyere sannsynlig verdi.
Inge Fottland og Lise T. Sagdahl
Prosjektledelsen NTNU 2020/HiST 2020 – eventuell samlokalisering | 
