LESERBREV

Nils Holte: Samlokaliseringsprosjektet ligger fortsatt an til milliardsprekk (20.4.06, 16:33)

I Universitetsavisa 28. mars hevdet jeg at samlokaliseringsprosjektet ville sprekke med to milliarder. Dette var riktignok et "baksiden av en konvolutt"-regnestykke, men det satte søkelys på noen av de vesentligste økonomiske usikkerhetsmomentene i dette prosjektet.

Ingen kommentar fra prosjektgruppen
Det er litt overraskende at et såpass alvorlig og konkret innlegg om økonomien ikke har vært kommentert fra prosjektgruppen eller NTNUs ledelse. Problemstillingen er bare indirekte berørt i svar til Geir Moe vedrørende tomtepriser på Dragvoll i forbindelse med Rektors nettmøte 6. april.

I dette svaret kom det fram at NTNU ikke planlegger å selge 450 dekar grunn på Dragvoll, men derimot 450 dekar brutto boligareal som tilsvarer 762 dekar tomteareal. En mindre tomt på Øvre Jakobsli kommer i tillegg, slik at det til sammen blir 833 dekar. Jeg innrømmer selvsagt at jeg tok feil på disse arealberegningene, men rapporten er ikke utpreget klar på dette punktet.

Valget er tatt?
Det er en smule forstemmende å se hvordan spesielt prosjektgruppen og universitetsdirektøren i utgangspunktet ser ut til å ha bestemt seg for å gjennomføre en samlokalisering. Rapporten har preg av å være skrevet bare for å rettferdiggjøre denne beslutning, i stedet for å fremvise en nøyaktig og etterrettelig sammenligning av de to hovedalternativene.

En slik fremgangsmåte bidrar bare til å undergrave egen troverdighet og til å anspore motstanderne av samlokalisering til å gå rapporten grundig etter i sømmene. Motstanden har da heller ikke latt vente på seg.

Revidert regnestykke
På bakgrunn av flere nye opplysninger som har kommet fram, vil jeg gjennomføre et revidert regnestykke. HiST og læringssentret holdes fortsatt utenfor. Jeg har ikke registrert vesentlige nye argumenter på disse punkter, bortsett fra en et innegg av Brønmo i UA 10. april, som på en ryddig og klar måte presiserer HiSTs nåværende posisjon.

Det største økonomiske usikkerhetsmomentet ligger fortsatt i salg av tomter på Dragvoll. Med utgangspunkt i dagens tomtepriser i området (mitt innlegg i UA 28/3), vil salg av til sammen 833 dekar tomter for 0,7 mill/da gi 580 millioner. Dette er helt klart en minimumspris som det er uproblematisk å oppnå, som er i samsvar med en eller annen form for småhusbebyggelse.

Optimistisk anslag
Ved å øke utnyttelsesgraden kan det oppnås større inntekter fra tomtesalget. I rapporten er det da også forutsatt en meget høy utnyttelsesgrad på 0,59, noe som tilsvarer en sterkt bymessig bebyggelse som i hovedsak består av blokker.

Jeg er svært skeptisk til om det går an å selge slike boliger i dette omfang på Dragvoll, spesielt dersom det ikke lenger er universitet der. Interessen for denne type boform er normalt knyttet til en langt mer omfattende infrastruktur, som det i dette tilfellet vil ta svært lang tid å etablere.

NT-fakultetet har i forbindelse med sin høringsuttalelse innhentet alternative tomtepriser i Dragvoll-området. Dette foreligger som en rapport fra konsulentfirmaet Rambøll og viser en middelpris på kr 2800 pr utbygget brutto kvadratmeter.

Mindre risiko, lavere pris
Når en grunneier skal selge tomter, finnes en hel skala av alternative former for salget. Dette strekker seg fra et rent salg av råtomt på den ene siden, til en utbyggingsavtale med full risikodeling mellom tomteselger og utbygger i den andre enden av skalaen.

De innhentede prisene fra Rambøll er sannsynligvis basert på det siste alternativet. For NTNU vil det være uakseptabelt å ta stor risiko, og rapporten uttrykker da også klart at utbygger skal bære risikoen alene. Dette fører selvsagt til en prisreduksjon, men dette momentet ser ikke ut til å være diskutert eller innkalkulert i rapporten. Omfanget av denne prisreduksjon er vanskelig å estimere, men la oss benytte et moderat anslag på 20 prosent.

La oss først benytte den svært optimistiske og høye utnyttelsesgraden på 0,59 for å beregne en maksimal inntekt av tomtesalget. Maksimal salgssum blir for tomtene dermed 833000 * 0,59 * 2800 * 0,8 kr = 1100 millioner, som er 520 millioner mer enn mitt tidligere lave estimat basert på småhusbebyggelse. Det riktige svaret ligger sannsynligvis et sted mellom de to tallene.

Salg av bygningene på Dragvoll forutsettes fortsatt å innbringe 430 mill samsvar med rapporten.

Kostnadssprekk
I rapporten er det foreslått å benytte andre arealnormer for kontorplass, og i regnestykkene ligger det innkalkulert en vesentlig effektivisering av arealbruken. Realismen i dette er imøtegått av Syversen i UA 7. april. Jeg velger derfor fortsatt å beregne utbyggingskostnad basert på tallene fra Realfagbygget, noe som gir kvadratmeterpris 27.000 i samsvar med mitt innlegg i UA 28. mars. Samlet byggekostnad for 76.800 kvadratmeter bruttoareal nær Gløshaugen blir dermed 2070 mill.

Konkrete tomtepriser for kjøp av grunn i Elgesetergate er diskutert av Syversen i UA 20. mars, og er angitt til ca 2000 kr pr kadratmeter brutto bebygd areal i 1997/98. Korrigert for prisstigning gir dette en oppjustert pris på 2600 kr, og estimerte utgifter til tomteervervelse blir dermed 200 mill.

Jeg vil nå også trekke inn kostnadene med å legge Elgestergate i kulvert. Dette er beregnet til 230 millioner, og NTNU antas å bli belastet med omtrent halvparten, 120 mill.

Utbyggingskostnadene blir dermed for tomtegrunn + nybygg + NTNUs andel av veibygging: 200 + 2070 + 120 = 2390 mill. Inntektene fra salg av Dragvoll blir maksimalt 1100 + 430 = 1530 mill. Netto pris på samlokaliseringen blir ut fra dette 860 mill. Dette er dermed en kostnadssprekk på minst 1,1 milliarder i forhold til estimatet i rapporten.

Mangelfull risikoanalyse
Den risikoanalysen som er gitt i prosjektrapporten tar for gitt at alle grunnleggende forutsetninger er oppfylt. Det gås ikke inn på hva som kan gå galt. Dette er en metodikk som jeg ikke engang ville festet lit til for bruk i min egen privatøkonomi.

Den største usikkerheten ligger sannsynligvis i tomtesalget som beskrevet ovenfor. Benytter vi mitt mer konservative estimat for tomtesalget basert på småhusbebyggelse, blir kostnadssprekken hele 1,6 milliarder. I tillegg kommer en betydelig usikkerhet i byggekostnadene for nybygg, som kan medføre tilleggsregninger på flere hundre millioner.

Knut Holt belyser dette i et meget velskrevet innlegg i UA 10. april. Ytterligere usikkerhet ligger i veibyggingsprosjektet, selv om en eventuell slik regning ikke nødvendigvis blir belastet NTNU alene. Konklusjonen er at samlokaliseringsprosjektet sannsynligvis vil sprekke med mellom 1 og 2 milliarder i forhold til estimatet i rapporten. Dette demonstrerer at den økonomiske usikkerheten er den grunnleggende svakhet i prosjektet.

På vei mot økonomisk hengemyr?
En eventuell gjennomføring av samlokaliseringsprosjektet kan derfor føre NTNU ut i ei meget alvorlig økonomisk hengemyr, som det kan bli svært vaskelig å komme opp av. Man får utrolig mye transport for en brøkdel av slike beløp.

Min konklusjon står fast. La oss leve videre med to velfungerende campuser, og la oss i stedet bruke pengene på å prøve å oppfylle NTNUs intensjoner om å bli blant de ledende universiteter i Europa.

Nils Holte
Institutt for elektronikk og telekommunikasjon