LESERBREV

Inge Fottland: Finansiering av campusløsning ved salg av Dragvoll og Jakobsli (27.4.06, 11:12)

Det vil i både encampus- og tocampusløsning med bydelsutvikling på Dragvoll være knyttet usikkerhet til salg av eiendommer for å finansiere utbygging for NTNU, sier prosjektdirektør Inge Fottland.

Flere innlegg i Universitetsavisa utrykker skepsis og bekymring for den vurdering som Prosjektet NTNU 2020/HiST 2020, eventuell samlokalisering har kommet frem til i sin rapport.

I tredjepartsverifikasjonen som er kommet fra Terramar, påpekes det også at det er vesentlig usikkerhet knyttet til utbyggingsvolum og utbyggingstakt, samt fremtidig boligmarked. Terramar henviser i sin rapport bl.a. til separat tomtevurdering utført av Rambøll, jf. rapporten ”Vurdering av tomtepris på Dragvoll” datert 06.04.2006 bestilt av NT-fakultetet.

Prosjektets vurdering av verdiene på Dragvoll og konsekvenser for prosjektøkonomien er gjort av Nylander Næringsmegling sammen med PTL og PWC. Til grunn for vurderingen ligger at Dragvoll og Tessli i samarbeid med Trondheim kommune utvikles med bydelssenter og velutviklet sosial og teknisk infrastruktur i takt med boligutbyggingen.

Det nære samarbeidet mellom NTNU og Trondheim kommunes som partnere i utredningsprosjektet har her vært viktig for å få forankring av premissene som ligger til grunn. Prisnivået er ellers forankret i kunnskap om hva sammenlignbare tomteområder omsettes for i det lokale markedet.

For å komme frem til verdiestimatet er det gjort en individuell vurdering av hver enkelt tomt mht. utnyttelsesgrad, beliggenhet/attraktivitet, utbyggingsløsning sammenlignet med likeverdige byggefelt i Trondheim. Verdien som er lagt til grunn for beregningen er i området kr 3 500 – kr 4 250 pr m2 bruksareal gitt at en enkelt tomt skulle omsettes i dag.

For hver tomt er det dessuten foretatt en usikkerhetsanalyse der det er lagt inn et usikkerhetsintervall på – kr 300 til + kr 200 omkring mest sannsynlige verdi. Dette gjør at vi i beregningene opererer med en noe lavere gjennomsnittspris enn det disse tomtebelastningsverdiene gir.

Rambøll har i sin vurdering ikke tatt hensyn til at Dragvoll utvikles med bydelsfunksjoner i eksisterende universitetsanlegg og på egnede felter i området og har derfor plassert Dragvoll i område O2 (Utleira, Dragvoll, Ranheim). En plassering i Rambøllrapportens O1 (Granåsen, Jakobsli) vil med denne forutsetning trolig være riktigere. Rambøllrapportens snittpriser for de to områdene er kr 2 800 pr m2 i kategori O2 og kr 3 100 pr m2 i kategori O1.

For øvrig viser oppstillingen i Rambøllrapporten at tallene fra megler 2 og 3 er i utakt med markedet; megler 1 og de tre utbyggerne ligger alle på et betydelig høyere nivå. En ukritisk gjennomsnittsbetraktning slik Rambøll har gjort ut fra dette intervjumaterialet, blir derfor noe misvisende.

Tomteverdiene for et så stort prosjekt må legges ut i tid og omregnes til nåverdi slik det er gjort i prosjektets rapport. Ved å gjennomføre en slik neddiskontering av den totale kontantstrømmen fra tomteområdet, vil man finne den verdien som en utbygger er villig til å betale for hele området i dag.

I prosjektets beregninger (dokumentert i delrapport 10) er den sannsynlige risikojusterte og neddiskonterte verdien av tomteområdene kr 1 384 mill. (ned fra verdi kr 1 940 mill.) Dette gir en gjennomsnittspris (tomtebelastning) på kr 2 816 pr m2 bruksareal der altså usikkerhetsintervallet er ivaretatt.

Denne nåverdien på kr 2 816 pr m2 bruksareal er fremkommet gjennom at det er forutsatt omsatt 300 boliger à 100 m2 pr år. Denne forutsetningen kan diskuteres, etter som en mer sannsynlig gjennomsnittlig boligstørrelse vil være 75 m2 ved Dragvoll og 100 m2 ved Øvre Jakobsli.

Dersom de samme tomteverdiene i dagens kroner benyttes, men lagt ut i tid med omsetning av 300 boliger à 75 m2 og 100 m2 pr år ved hhv. Dragvoll og Øvre Jakobsli, blir den risikojusterte sannsynlige neddiskonterte verdien kr 1 334 mill., som gir en gjennomsnittspris (tomtebelastning) på kr 2 714 pr m2 bruksareal.

I den totale prosjektøkonomimodellen fører dette til at nåverdi for utbygger i samlokaliseringsalternativet 2A reduseres i forhold til resultatene i hovedrapporten fra kr 408 mill. til kr 363 mill., og for NTNU fra kr 252 mill. til kr 208 mill.

En lavere omsetningshastighet og en markedsusikkerhet på +/-20 % er lagt inn i nye beregninger til styrets møte 10.05.06 både for encampus- og tocampusløsning.

Verdivurderinger av denne art vil være gjenstand for diskusjon så lenge usikkerheten knyttet til fremtidig marked er betydelig. Det endelige svaret på om verdiene på Dragvoll anses som realistiske er det imidlertid kun de aktuelle prekvalifiserte private aktørene som kan gi. Dette vil bli testet gjennom utvelgelseskonkurransen og deretter gjennom videre utvikling av prosjektet i samspillfasen frem mot kontraktsinngåelse.

Foreløpige sonderinger basert på hovedrapporten fra mars 2006 mot aktører som kjenner prosjektet godt, viser at de ut fra sine respektive ståsted vurderer prosjektet som økonomisk interessant. Verdivurderingen av Dragvoll er da sentral.

Inge Fottland
Prosjektdirektør
NTNU 2020/HiST 2020, eventuell samlokalisering