Prosjektets forutsetninger om arealbehov for HiST tilsier en vesentlig mer effektiv arealbruk enn i dag, og måloppnåelse vil kreve effektiv prosjektgjennomføring og klare forusetninger for arealbruk i driftsfasen.

For å redusere usikkerheten knyttet til arealbruk for HiST og NTNU, anbefales gjennomført nærmere vurderinger av effekten av samlokalisering og tilpasning av eksisterende lokaler.

Når det gjelder enhetskostnader pr m² nybygg, synes prosjektets estimater å være på et sammenlignbart nivå som referanseprosjekter. Det er knyttet usikkerhet til forutsetninger om inventar/utstyr, tomter og parkering, og enkelte forhold bør avklares/tydeliggjøres.

Samlet usikkerhet knyttet til investeringskostnader vurderes av Terramar å være vesentlig større enn prosjektets rapport viser.

For optimistiske forventningsverdier

Samlet synes usikkerheten knyttet til eiendomsverdiene undervurdert, og forventningsverdiene kan synes optimistiske.

På enkelte områder innebærer modellen samarbeidsformer og kontraktsformer det er liten erfaring med i Norge. Skissert gjennomføringsmodell vil kunne ha vesentlig innvirkning på prosjektets sluttresultat der internasjonale erfaringer viser potensiell oppside.

Samtidig påpeker Terramar at modellen medfører vesentlig prosessusikkerhet som følge av liten erfaring.

Usikkerheten i prosjektet er undervurdert
Prosjektets nåverdiberegninger er basert på usikkerhetsanalyse og risikofri rente, en tilnærming det er lite erfaring med i denne type analyser, skriver Terramar. Analysen viser positiv nåverdi for utbygger i nesten hele usikkerhetsspennet.

Terramar har gjennomført en overordnet analyse basert på tradisjonell tilnærming til risiko og avkastningskrav fra en privat aktørs perspektiv. Denne analysen viser en vesentlig lavere og negativ nåverdi.

Terramar stiller derfor spørsmålstegn ved om prosjektet fremstår så lønnsomt for utbygger som rapporten tilsier.

Prosjektets utredninger og analyser bygger på endel fastlagte forutsetninger som det er knyttet usikkerhet til. Enkelte av disse forutsetningene framstår som begrensende så tidlig i prosjektet.

Eksempelvis burde finansieringsløsninger drøftes bredere på et så tidlig stadium.

Terramar har kommentert at beslutningstakere i prosessen og øvrige aktører i liten grad vil ha forutsetninger for å tolke resultatene av de totaløkonomiske analysene som er gjennomført, basert på den metodikk som er valgt for analysene, og slik resultatene er presentert.

Oppsummert mener Terramar at usikkerheten er undervurdert, og at dette i større grad gjelder på risikosiden enn mulighetssiden.

Uenig med Terramar
Prosjektledelsen for NTNU 2020/ HiST 2020 er ikke helt enig i Terramars vurderinger, og har forfattet en kommentar til Terramars betenkning. I dette skriftet kritiseres flere av forutsetningene Terramar legger til grunn i tredjepartsvurderingen:

- I utredningen er det ikke forutsatt noe nivå for risikoaversjon/prising av risiko. Målet har vært å fremstille et objektivt bilde av potensialet for verdiskaping/lønnsomhet som ligger i prosjektet, skriver prosjektledelsen.

- Risikoholdning påvirker ikke de reelle verdiene, men påvirker partenes holdning i forhandlingssammenheng, og villighet til å realisere prosjektet.

- Terramars vurderinger adresserer ikke reelle verdier, men er spekulasjoner knyttet til risikoholdning og verdioppfatning i forhandlingssammenheng. Ved beslutning om videreføring vil prosjektet utvikles i en trinnvis prosess, der en gradvis ytterligere vil avklare prosjektets bærekraft og aktørenes villighet til realisering, står det å lese i den 14 sider lange kommentaren fra prosjektledelsen for NTNU 2020/ HiST 2020.

Av Kenneth Stoltz